Mua một căn hộ không chỉ là trả tiền cho căn hộ. Giữa lúc ký hợp đồng và lúc cầm giấy chứng nhận trên tay, có một loạt khoản khác xuất hiện, mỗi khoản một thời điểm, mỗi khoản một nơi nộp. Chúng không lớn bằng giá nhà nên ít ai tính trước, và vì thế hay đến vào lúc bất tiện nhất. Vinhomes Star City là đại đô thị do Tập đoàn Vingroup phát triển tại mặt Đại lộ Lê Lợi, phường Hạc Thành, trung tâm TP Thanh Hóa. Bài này liệt kê bản đồ các khoản đi kèm, từ lúc mua tới lúc bán lại, nhưng không nêu con số vì mức của từng khoản do quy định hiện hành và tài liệu chính thức quyết định.
Bốn mốc phát sinh khoản phải nộp
- Lúc ký hợp đồng — các khoản gắn với giá bán theo cách ghi trong hợp đồng.
- Lúc bàn giao — kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và các khoản khởi đầu.
- Lúc làm giấy tờ — lệ phí trước bạ và các lệ phí cấp Giấy chứng nhận.
- Lúc bán lại — nghĩa vụ thuế của bên bán và lệ phí của bên mua.
1. Vì sao nên vẽ bản đồ này từ đầu
Phần lớn người mua lập ngân sách theo giá căn hộ cộng lãi vay. Cách tính đó bỏ sót một khoảng, và khoảng ấy rơi đúng vào giai đoạn nhận nhà, tức là lúc gia đình còn phải chi cho chuyển nhà, nội thất và những thứ lặt vặt không tên. Biết trước không làm khoản tiền nhỏ đi, nhưng làm bạn chủ động.
Cách thực tế nhất là mở bảng ngân sách của mình ra và thêm một cột thời điểm bên cạnh cột số tiền. Nhiều khoản không lớn nhưng dồn vào cùng một tháng thì thành lớn. Bài lập ngân sách mua căn hộ có khung tính sẵn theo cách này.
2. Nhóm khoản gắn với hợp đồng và bàn giao
Điều đầu tiên cần hỏi là giá ghi trong hợp đồng đã bao gồm những gì. Cách trình bày giá khác nhau giữa các hợp đồng, nên câu hỏi đúng không phải là giá bao nhiêu mà là giá này đã gồm khoản nào và chưa gồm khoản nào. Hãy yêu cầu câu trả lời bằng văn bản.
Kế đến là kinh phí bảo trì phần sở hữu chung. Đây không phải thuế mà là khoản đóng góp để bảo trì những phần dùng chung của toà nhà, được quản lý theo quy định về nhà chung cư và sau này bàn giao cho ban quản trị. Chi tiết nằm ở bài kinh phí bảo trì căn hộ, còn việc ai quản lý khoản đó sau khi cư dân về ở thì xem bài hội nghị nhà chung cư và ban quản trị.
3. Nhóm khoản khi làm giấy tờ sở hữu
Sau bàn giao là giai đoạn làm hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận. Ở bước này phát sinh lệ phí trước bạ nhà đất cùng các lệ phí và chi phí liên quan tới việc cấp giấy. Trình tự, hồ sơ và nơi nộp được nói kỹ trong bài thủ tục sang tên giấy chứng nhận.
Một lưu ý thực tế: nhiều dự án hỗ trợ chủ sở hữu làm thủ tục theo nhóm. Nếu bạn chọn cách đó, hãy hỏi rõ phần nào là khoản nộp theo quy định và phần nào là chi phí dịch vụ, để không lẫn hai thứ vào nhau. Người đứng tên trên hồ sơ cũng cần thống nhất từ đầu, nhất là khi hai vợ chồng hoặc nhiều người cùng góp; bài đứng tên và đồng sở hữu nói rõ hơn.
4. Nhóm chi phí bắt đầu chạy từ ngày nhận nhà
Từ khi nhận bàn giao, căn hộ bắt đầu phát sinh chi phí vận hành đều đặn hằng tháng: phí quản lý, phí gửi xe, điện nước và các dịch vụ khác. Đây không phải thuế nhưng là phần ảnh hưởng tới túi tiền nhiều nhất theo thời gian, vì nó lặp lại mãi. Bài phí quản lý và chi phí hằng tháng và bài chi phí sở hữu căn hộ phân tích kỹ nhóm này.
5. Khi bán lại: nghĩa vụ thuộc về ai
Giao dịch chuyển nhượng căn hộ thường phát sinh hai nhóm nghĩa vụ. Bên bán chịu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản. Bên mua chịu lệ phí trước bạ và các lệ phí làm giấy tờ. Trên thực tế hai bên có thể thoả thuận ai trả khoản nào, nhưng thoả thuận riêng không làm thay đổi người có nghĩa vụ theo quy định.
Trường hợp được miễn giảm cũng do quy định xác định, không phải do hai bên tự nhận với nhau. Nếu bạn bán khi chưa có Giấy chứng nhận thì đó là chuyển nhượng hợp đồng, có trình tự riêng, xem bài sang nhượng hợp đồng mua bán. Còn nếu bạn đang cân nhắc mua lại từ người khác thay vì mua trực tiếp, bài mua sơ cấp hay thứ cấp so sánh hai đường đi này.
6. Giữ hồ sơ ngay từ hôm nay
Việc này nghe chán nhưng trả công rất rõ khi bán lại. Hãy lưu một thư mục giấy và một thư mục trên máy, gồm hợp đồng và phụ lục, thông báo nộp tiền, chứng từ chuyển khoản từng đợt, biên bản bàn giao, chứng từ nộp kinh phí bảo trì, Giấy chứng nhận sau khi được cấp, và hoá đơn của các lần sửa chữa lớn. Người mua sau bao giờ cũng yên tâm hơn khi hồ sơ đầy đủ, và bạn thì đỡ phải đi xin lại giấy tờ cũ.
Nội dung bài này mang tính tham khảo chung, mô tả các nhóm khoản thường gặp trong giao dịch căn hộ tại Việt Nam, không phải tư vấn thuế cho trường hợp cụ thể và không đưa ra dự báo về giá. Mức thu, điều kiện miễn giảm và trình tự nộp theo quy định hiện hành và có thể thay đổi theo thời gian; hồ sơ của từng dự án theo tài liệu chính thức do chủ đầu tư ban hành, và quyền sở hữu được xác lập theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trước khi quyết định, bạn nên kiểm tra lại với đơn vị chuyên môn hoặc cơ quan thuế.
Muốn biết bộ hồ sơ và các khoản đi kèm của toà mình đang quan tâm?
Để lại thông tin, chuyên viên dự án sẽ gửi bộ tài liệu do chủ đầu tư ban hành cho toà bạn quan tâm, gồm tiến độ thanh toán, quy cách bàn giao, các khoản đi kèm theo hợp đồng và trình tự làm giấy tờ, để bạn dự trù đủ trước khi quyết định.
Nhận tư vấn & bảng giá Hoặc gọi hotline: —Câu hỏi thường gặp
Ngoài giá căn hộ, khi mua tôi còn phải nộp những nhóm khoản nào?
Có ba nhóm nên dự trù. Nhóm thứ nhất gắn với hợp đồng và bàn giao, gồm khoản thuế giá trị gia tăng đã tính trong giá bán theo cách ghi của từng hợp đồng và kinh phí bảo trì phần sở hữu chung. Nhóm thứ hai gắn với việc làm giấy tờ sở hữu, gồm lệ phí trước bạ nhà đất, lệ phí và chi phí cấp Giấy chứng nhận, phí công chứng nếu có. Nhóm thứ ba là chi phí sống bắt đầu chạy từ ngày nhận nhà, gồm phí quản lý vận hành, phí gửi xe, tiền điện nước. Mức cụ thể của từng khoản theo quy định hiện hành và theo thông báo chính thức, nên hãy hỏi bằng văn bản.
Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung có phải là thuế không?
Không. Đây là khoản đóng góp của các chủ sở hữu để bảo trì những phần dùng chung của toà nhà, được quản lý riêng và sử dụng theo quy định về quản lý nhà chung cư, chứ không phải khoản nộp ngân sách nhà nước. Người mua thường nộp khoản này theo hợp đồng vào thời điểm gắn với bàn giao. Điều nên làm là hỏi rõ khoản này được tính trên căn cứ nào, nộp vào thời điểm nào và được bàn giao cho ban quản trị ra sao sau khi toà nhà tổ chức hội nghị nhà chung cư.
Khi bán lại căn hộ thì ai nộp thuế và nộp khoản gì?
Giao dịch chuyển nhượng thường phát sinh hai nhóm nghĩa vụ: thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đối với bên bán, và lệ phí trước bạ cùng lệ phí làm giấy tờ đối với bên mua. Thực tế hai bên có thể thoả thuận ai chi trả khoản nào, nhưng thoả thuận đó không làm thay đổi người có nghĩa vụ theo quy định. Trường hợp được miễn giảm cũng do quy định xác định chứ không do hai bên tự nhận. Vì mức và điều kiện có thể thay đổi theo thời gian, hãy kiểm tra với đơn vị chuyên môn hoặc cơ quan thuế trước khi chốt giá.
Tôi cần giữ những giấy tờ nào để sau này bán lại cho gọn?
Giữ đủ hợp đồng mua bán và toàn bộ phụ lục, các thông báo nộp tiền và chứng từ chuyển khoản của từng đợt, biên bản bàn giao căn hộ, chứng từ nộp kinh phí bảo trì, và bản Giấy chứng nhận sau khi được cấp. Nếu có sửa chữa lớn hay thay thiết bị, giữ luôn hoá đơn. Bộ hồ sơ đầy đủ giúp việc chuyển nhượng về sau nhanh hơn hẳn, đồng thời là căn cứ khi cần chứng minh nguồn gốc và quá trình thanh toán. Nên lưu cả bản giấy và bản chụp trên máy để phòng thất lạc.