Lần đầu mua nhà, câu hỏi lớn nhất thường là mua nổi hay không. Lần thứ hai thì khác. Tiền có thể đã dễ thở hơn, kinh nghiệm cũng nhiều hơn, nhưng câu hỏi lại khó hơn: mua để làm gì, và nếu mọi thứ không diễn ra như tính thì gia đình có sao không. Vinhomes Star City là đại đô thị do Tập đoàn Vingroup phát triển tại mặt Đại lộ Lê Lợi, phường Hạc Thành, trung tâm TP Thanh Hóa, và không ít người quan tâm ở đây đã có chỗ ở rồi. Bài này viết cho nhóm đó, và nói thẳng cả phần rủi ro.
Bốn câu phải trả lời trước khi xem căn
- Mua để làm gì — cho con, cho bố mẹ, để dành, để cho thuê, hay để dọn về ở.
- Ai sẽ dùng — người dùng thật quyết định tiêu chí, không phải sở thích của bạn.
- Gánh được bao lâu — nếu thu nhập giảm nửa năm thì gia đình xoay ra sao.
- Ai trông nom — căn không có người ở vẫn cần người kiểm tra định kỳ.
1. Mục đích quyết định mọi tiêu chí phía sau
Đây là bước hay bị bỏ qua vì nghe có vẻ hiển nhiên. Nhưng thử đặt bốn mục đích cạnh nhau sẽ thấy chúng dẫn tới bốn căn hoàn toàn khác nhau.
Mua cho con đang đi học thì tuyến đi lại và trường học quan trọng nhất; xem bài trường học quanh dự án. Mua cho bố mẹ thì tầng, khoảng cách tới khu vệ sinh và sự yên tĩnh lên đầu; xem bài mua căn hộ cho người cao tuổi. Mua để cho thuê thì bố trí và sự thuận tiện với người thuê quyết định nhiều hơn sở thích của bạn. Còn mua để dành thì bạn phải chấp nhận một căn trống trong nhiều năm cùng chi phí đi kèm.
Nếu chưa rõ mục đích, mọi so sánh căn sẽ đổi kết luận liên tục, và bạn sẽ tưởng mình khó tính trong khi thực ra chỉ là chưa quyết được câu hỏi gốc. Bài mua để ở hay đầu tư phân tích kỹ hai nhánh lớn này.
2. Hai bộ chi phí chạy song song
Điểm khác lớn nhất so với lần đầu là bạn không còn dồn toàn bộ nguồn lực vào một chỗ. Nhà cũ vẫn phát sinh chi phí, và căn mới thì thêm một bộ nữa: khoản trả nợ nếu có, phí quản lý, phí gửi xe, điện nước, và một khoản dự phòng sửa chữa.
Cách kiểm tra thực tế là lập bảng dòng tiền theo tháng cho cả hai chỗ, rồi thử hai kịch bản khó: thu nhập giảm trong sáu tháng, và căn thứ hai không có người thuê trong sáu tháng. Nếu cả hai đều buộc gia đình cắt vào chi tiêu thiết yếu thì phương án đang quá sức. Khung tính có ở bài lập ngân sách mua căn hộ, còn phần chi phí lặp lại hằng tháng ở bài phí quản lý và chi phí hằng tháng.
3. Nhà cũ: bán hay giữ
Không có câu trả lời chung. Nó phụ thuộc vào việc bạn cần tiền cho căn mới đến mức nào, và nhà cũ còn vai trò gì với gia đình. Điều nên tránh là quyết định dựa trên kỳ vọng về giá trong tương lai, vì không ai biết trước điều đó, kể cả người nói chắc như đinh.
Cách nghĩ an toàn hơn là nhìn vào dòng tiền và nhu cầu sử dụng thật. Giữ lại thì có ai ở hoặc có ai trông nom không. Bán đi thì tiền về có kịp các mốc nộp theo tiến độ không. Nếu định bán để lấy tiền nộp, hãy tính dư thời gian, vì bán nhà hiếm khi đúng lịch. Các mốc nộp tiền có ở bài mốc thanh toán căn hộ.
4. Đứng tên và chuyện trong nhà
Căn thứ hai thường kéo theo những câu hỏi mà căn thứ nhất không có: mua cho con thì để con đứng tên hay bố mẹ đứng tên, nhiều anh chị em cùng góp thì ghi nhận ra sao. Đây là chỗ nên nói rõ ngay từ đầu, bằng văn bản, thay vì để mọi người tự hiểu.
Các lựa chọn và hệ quả nằm ở bài đứng tên và đồng sở hữu. Nếu ý định của bạn là chuyển cho con cháu về sau, hãy đọc thêm bài thừa kế và tặng cho căn hộ để biết thời điểm và cách làm ảnh hưởng tới nhau thế nào.
5. Quản lý một căn mình không ở
Phần này bị đánh giá thấp nhiều nhất. Một căn để trống vẫn phát sinh phí, và vẫn cần người kiểm tra định kỳ, vì rò rỉ nước hay ẩm mốc không tự báo cho bạn. Nếu bạn ở tỉnh khác thì mỗi lần có việc là một chuyến đi.
Nếu cho thuê thì thêm một lớp việc nữa: tìm khách, làm hợp đồng, xử lý hỏng hóc, và các thủ tục liên quan tới người ở. Hãy quyết từ đầu là tự quản lý hay nhờ đơn vị chuyên môn, và tính khoản đó vào chi phí thay vì coi như không có. Những việc cần biết trước khi cho thuê nằm ở bài cho thuê căn hộ cần biết và bài đăng ký cư trú và thủ tục hành chính.
6. Nói thẳng về rủi ro
Mua căn thứ hai là một quyết định tài chính, và mọi quyết định tài chính đều có rủi ro. Không ai bảo đảm được giá tương lai, không ai bảo đảm được luôn có người thuê, và không ai bảo đảm được bạn bán lại nhanh khi cần tiền gấp. Bài viết này không đưa ra lời khuyên đầu tư và không hứa bất cứ điều gì về lợi nhuận.
Điều bạn có thể làm là giảm rủi ro cho mình: chọn phương án nằm trong khả năng gánh, chuẩn bị khoản dự phòng, đọc kỹ hợp đồng, và không dựa vào một kịch bản duy nhất. Yếu tố ảnh hưởng tới việc bán lại về sau được nói ở bài thanh khoản khi bán lại, còn cách so sánh giữa các phương án cụ thể thì dùng bài bảng chấm điểm so sánh hai căn.
Nội dung bài này mang tính tham khảo chung về cách cân nhắc khi mua thêm một căn hộ, không phải khuyến nghị đầu tư, không cam kết bất kỳ kết quả tài chính nào và không đưa ra dự báo về giá. Chính sách bán hàng, tiến độ thanh toán và quy cách bàn giao tại từng thời điểm luôn theo tài liệu chính thức do chủ đầu tư ban hành; quyền sở hữu được xác lập theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Với kế hoạch tài chính của gia đình, bạn nên trao đổi với đơn vị chuyên môn trước khi quyết định.
Muốn xem quỹ căn phù hợp với mục đích của mình?
Để lại thông tin kèm mục đích sử dụng dự kiến, chuyên viên dự án sẽ gửi mặt bằng các loại căn, tình trạng quỹ căn đang mở bán, tiến độ thanh toán theo đợt và quy cách bàn giao do chủ đầu tư ban hành, để bạn đối chiếu với kế hoạch của gia đình.
Nhận tư vấn & bảng giá Hoặc gọi hotline: —Câu hỏi thường gặp
Vì sao phải xác định mục đích trước khi chọn căn?
Vì mỗi mục đích dẫn tới một bộ tiêu chí khác hẳn. Mua cho con đang đi học thì vị trí và tuyến đi lại quan trọng nhất. Mua cho bố mẹ thì tầng, khoảng cách tới khu vệ sinh và sự yên tĩnh lên đầu. Mua để cho thuê thì cách bố trí và sự thuận tiện với người thuê quyết định nhiều hơn sở thích của bạn. Mua để dành cho tương lai thì bạn phải chấp nhận một căn trống trong nhiều năm cùng chi phí đi kèm. Nếu chưa rõ mục đích, mọi so sánh căn đều sẽ đổi kết luận liên tục.
Gánh hai khoản chi cùng lúc nên tính thế nào?
Hãy lập bảng dòng tiền theo tháng cho cả hai chỗ, gồm khoản trả nợ nếu có, phí quản lý, phí gửi xe, điện nước và một khoản dự phòng cho sửa chữa. Sau đó thử hai kịch bản khó: thu nhập giảm trong sáu tháng, và căn thứ hai không có người thuê trong sáu tháng. Nếu cả hai kịch bản đều khiến gia đình phải cắt vào chi tiêu thiết yếu thì phương án đang quá sức. Đây là bài kiểm tra khó chịu nhưng làm trước bao giờ cũng rẻ hơn phát hiện sau.
Nên bán nhà cũ hay giữ lại?
Không có câu trả lời chung, vì nó phụ thuộc vào việc bạn cần tiền cho căn mới đến mức nào và nhà cũ còn vai trò gì với gia đình. Điều nên tránh là quyết định dựa trên kỳ vọng về giá trong tương lai, vì không ai biết trước điều đó. Cách nghĩ an toàn hơn là nhìn vào dòng tiền và nhu cầu sử dụng thật: giữ lại thì có ai ở hoặc có ai trông nom không, bán đi thì tiền về đúng lúc cần chưa. Nếu định bán để lấy tiền nộp theo tiến độ, hãy tính dư thời gian.
Quản lý một căn mình không ở thường xuyên có khó không?
Khó hơn nhiều người nghĩ, nhất là khi bạn ở xa. Một căn để trống vẫn phát sinh phí quản lý, phí gửi xe nếu đăng ký, và cần có người kiểm tra định kỳ vì rò rỉ nước hay ẩm mốc không tự báo cho bạn. Nếu cho thuê thì phát sinh thêm việc tìm khách, làm hợp đồng, xử lý hỏng hóc và các thủ tục liên quan tới người ở. Hãy quyết định từ đầu là tự quản lý hay nhờ đơn vị chuyên môn, và tính khoản đó vào chi phí thay vì coi như không có.